房贷“越长越好”还是“越短越好”？选择有技

     

在中国买房，买房者需要做的基本只有两件事，第一件事是确定心仪的房屋，第二件事就是按时交钱，除此之外的其他事情，大多数购房者都是稀里糊涂过来的。

而正是基于这种信息不对等和自由储备知识有限限制，房地产商和银行在销售同一间房屋时，能从中赚到不少“额外的收入”，买房不是一件简单的事，掌握好其中的技巧，能为自己节省下很大一笔钱。

这些年，房价一直在疯狂上涨，在一个普通二线城市买上一套普通房屋也需要几百万，这对于绝大多数依靠工资收入的家庭来说不是一笔小数目，能够全款支付房款的家庭少之又少，大部分家庭必须依靠借款才能实现购房。

在现实购房过程中，售楼部人员对于贷款买房人群的喜爱程度是超过全款买房人员的。究其原因，还是一个“利”字造成。

一、贷款方式上的选择

我国按揭贷款有等额本金和等额本息两种方式选择。在贷款时间和贷款金额相等条件下，等额本金方式比等额本息需要支付的利息少。对于买房小白，在签订房屋销售合同时，售楼部和银行方面总会以为客户减轻压力负担为由建议贷款人选择等额本息方式。

事实真的如他们所言吗？

假设在其他同等条件下，某人贷款100万，贷款利率为基准利率4.9%，贷款期限为20年，两种贷款方式下的利息。由图可见，等额本息利息总额为570665.72元，等额本金利息总额为492041.67元，前者比后者多78624.05元。

同等条件下，等额本息利息会高于等额本金利息，随着贷款时间拉长，这种差距会越来越大，这也是为何银行总希望贷款人会选择等额本息的原因。

之所以选择贷款是因购房者一时之间难以拿出更多资金购房，如果说购房者有较强持续赚钱能力，建议一开始就选择等额本金方式，这样可以尽量少支付利息给银行，而对于投资者，最大获利是根本，因资金不足而贷款是无奈之举，买房之后尽快转手卖出去是理想状态，利息自然也选择上较少方式。

二、贷款时间上的选择

根据现有政策规定，一般贷款买房首付仅需要支付三成，贷款部分占总金额七成左右，贷款最常见时间选择有10年、20年、30年，贷款时间越长，需要支付的利息越多。那么时间上，到底是越长越好还是越短越好呢？

鉴于目前市面上绝大多数家庭选择的是等额本息支付方式，咱们再此基础上做一个假设，假设某人贷款100万，贷款利率为基准利率4.9%，贷款期限分别为10年和30年。由图可见，贷款10年期，利息总额为266928.75元，贷款30年期，利息总额为910616.19元，前者比后者少643687.44元。

同等其他条件下，贷款期限越长，需要支付的利息越多。还真是不看不知道，一看吓一跳，在30年期限下，利息总额居然达到了91万多，与本金相差不到9万元。

银行出借资金的使用权得到利息报酬，这事本无可厚非，但一笔账算下来，总是让人唏嘘不已。许多买房人看到数据后总是会惊叹，如果能一次性支付全款，这些利息不就都能节省下来吗？

能全款买房自然是极好的，即便做不到全款买房，尽量压缩贷款时间其实也能节省不少钱，但光看数字做出选择是不全面的，还要结合个人能力做分析。

假设购房者有持续强大赚钱和还款能力，选择等额本金方式下压缩贷款时间，最高还款金额为第一期，随着时间推移，需要支付的利息会逐渐较少，每期还款总额呈现递减趋势。选择这类还款方式前期具有较大的经济压力，之后这种局面会发生改变，后期还款金额越来越少，压力逐渐降低。

假设购房者赚钱能力和还款能力都一般。购房时，支付首付款基本上已经掏空了一个家庭几个荷包，短期内想要重新得到自由现金能力有限，所以对于这类买房者，建议选择长期等额本息方式还款。这种方式的好处是，用利息换时间，最大限度的降低了每一期间需要还款的金额，让买房者的压力不至于太大。

当然，买房究竟选择哪种还款方式以及时间上如何定夺，并不是做一加一等于二这么简单，要考虑的因素除了上述之外还有许多，比如估算今后会提前还款等潜在因素影响，一个普通家庭买一套房不是不容易，所以在细节上一定要格外谨慎。

都说一千个读者就有一千个哈姆雷特，这句话同样适用于买房者。每个家庭面临的情况都不同，买房需要考虑的问题自然会不尽相同，简单讨论买房是选择越长越好还是越短越好是没有意义的，必须结合家庭基本情况作出分析。当然，了解银行为买房而设计的这些“套路”对于每一个想要买房的人来说，都具有参考价值，多多丰富自己的储备，没有坏处。