深度解析：南宁安置房为什么会如此火爆受欢迎

     

十九大定调：房子是用来住的，不是用来炒的。

这个新闻一出，相信这对许许多多梦想一套未圆梦的购房者来说，是莫大的一片欣喜，稍微有想象力的人来说，都会认定，嘿嘿......这回房价......嘿嘿，睡梦都笑醒了吧？讲真，那些都是梦里的乐呵呵，现实非但笑不出来，哭的连没眼泪都没有！手中那点钱，在房价面前掉得连渣都没有。

南宁商品房价格走势图（2017.08--2018.07）

2017.03

均价8300元

2017.10

均价9020元

2018.07

均价11400元

需要注意的是，上图只是平均价，实际上，房价涨的最厉害的青秀区，五象新区还有兴宁部分地区，一万的房子基本上找不到了，柳沙半岛个别盘已经到了2万，青秀五象1万5/6，兴宁1万2/3,。

纵观南宁房地产市场，商品房价格一路飙高，到了今年是直接坐了直升机，相信很多人在这个节点上痛心疾首肠子都悔青。

但是价格还不是关键的，关键是的你购房的首付款大幅度、直升机般上升，首先精装费你得先付，然后才能付房子的首付，一套100平的首付款下来得40来万。

然而然而，你真正去到售楼部你就哭了，还有各种费用在等着你......

新开的盘秒杀，抢不到，没房买

欲哭无泪啊，咋，买个房这么难呢？

已开盘的项目，溢价、指标费、服务费，各种外收从几万到大几十万。

白给这么多钱，想想都心痛！

到处精装房，毛坯房近乎绝迹，这时候你发现，手头没有4/50万都不好意思去看房了

看房看到绝望，这房还买不买？

这个就是令人揪心的、操蛋的、喊爹骂娘的问候房开十八代亲戚的商品房市场。

相比商品房，南宁安置房则舒心多了，价格便宜，商品房的一半不到。没有所谓的指标费、服务费、溢价啊什么的。去售楼部看好了就买，不用摇号，直接定房号。

但是你也别太得意，有可能你说回去考虑的当口已经有人下定了。

去年年初以来，特别是商品房价格上涨，南宁的安置房也是相当的火爆受欢迎。

特别是那些在商品房中受挫，憋着一肚子气的买房客，还有那些投资型的豪客，在安置房中仿佛找到自己的位置，在掏钱的时候眼都不眨一下！

安置房火爆场面1

安置房火爆场面2

安置房火爆场面3

南宁市的安置房楼盘火爆销售场面每天都在络绎不绝的上演着抢房大戏，几乎是每个盘开卖两三个月就售罄，极少超过一年以上的，这种需求是很多人意想不到的，包括开发商估计都没想到。

为什么那么火爆？

我们不妨先来了解一下什么是安置房

房产性质

住房市场上，商品房不是单一存在的，除了商品房，还有经济适用房、单位房、房改房、廉租房、安置房、限价房等，这些性质的房子都是政府为了解决各种阶层人群的居住需求而设置的。

什么是安置房？

安置房：是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

土地性质

土地性质有两种：

一种是：划拨用地，一种是：“三产用地”.

划拨用地：是政府专门划拨安置拆迁户的具有福利性质的土地。

三产用地：是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。

随着社会的发展，城市化进程的提高，南宁市规划区内可利用土地减少，农民产业用地安排存在一定的难度，同时也给城市规划管理带来了一些问题。农民集体第三产业用地和拆迁安置房都是根据国家政策规定下，对土地使用进行合法使用，解决了上述的问题，在解决居民的住房问题的情况下，提高居民的居住水平，加速社会发展。

规划：“三产用地”属于城市规划区域内。

性质：它的性质是集体所有土地。

收益方式：“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益。

安置房用地获得方式：

1.政府划拨、第三产业用地

2.通过划拨获得，无需缴纳土地出让金

商品房用地获得方式：

1.国有出让土地

2.通过招挂拍获得，缴纳大笔土地出让金

合法证件

回迁安置房持有“四证”，是经过正规报批报建的合法物业。

安置房四证：

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程施工许可证》

商品房五证：

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程施工许可证》

《商品房预售许可证》

为什么安置房没有预售证？答：预售证全称《商品房预售许可证》，安置房不是商品房，所以不需要。

产权合法性

三中全会指出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

为此，通过政府规划和国土局相关部门审核通过的农村集体第三产业用地，也称之为商业服务用地，用于商业、居住等，这些性质的项目是通过正规程序，征的相关部门同意之后，开展建设的。即使产权不足70年，也不会列入“小产权房”范围，因此，该类型的房子是受到国家保护的，也将不会列入“清理”范畴。同时这些性质的房子，是顺应了社会居民的需求，缓解了社会对住房的需求。

购房入学

安置房办理入学流程：

一、未取得个人产权前，拿合作建房合同办理居住证，根据就近入学原则，到辖区教育局按要求递交材料，等候教育局分配学校通知即可。

二、取得个人产权的，转户口或办理居住证，流程跟一同。

商品房办理入学流程：

一、未取得个人产权前，拿购房合同办理居住证，根据就近入学原则，到辖区教育局按要求递交材料，等候教育局分配学校通知。

二、取得个人产权的，转户口或办理居住证，流程跟一同。

铭城商业广场和洪福花园就是回迁安置房，两个楼盘都是2015年开始销售，现已交房。

投资回报

相同地段，不管您是4000元/平买到的，还是10000元/平买的，它的租金都是一样的。

举例：

三房两厅，在南宁租金都是2500－3500元/月，折中按3000元/月的租金算：

安置房：

成本4000元/㎡×100㎡＝40万

年收益3000元/㎡×12=36000元

不计递增的情况下10年左右回本（实际上没有递增是不可能的）

商品房：

10000元/㎡×100㎡=100万

年收益36000元

不计递增27年左右回本，若有70万元贷款利息，至少是40多年才回本，不算不知道，一算吓一跳。

在南宁有很多三产用地投资成功的案例，比如西大对面的【时代天骄】，【五一路水街】，想不到吧？看下图

机智如你，如果投资了上述项目......哈哈。

行情趋势

实际上，购买安置房最大的心理障碍是担心安全性，怕上当受骗，在能不能办理房产证上纠结。这些个问题很实际，但是通过对比了解，查看土地证，规划证等等证件，确认无误之后大可放心购买。在个证方面可以这样考虑，首先，集体产权证一定会有的，个证根据政策走向办理，即便办不了个证，集体证也是受保护的，根据同等同权政策，也是可以上市买卖的。

看一下政策走势

柳州

柳州出台新规，市区农村“三产用地”可上市

《柳州市农村集体经济组织经营性建设用地上市交易管理暂行规定》（以下简称《规定》），自今年8月9日起，在柳州市市区范围内，农村集体经济组织经依法批准取得的商业、旅游以及文体娱乐的集体或国有经营性建设用地（即“三产用地”），可以通过政府统一的有形土地市场进行交易；乡（镇）村公共设施、公益事业、乡（镇）企业工矿用地和农村村民住宅用地除外。

《规定》明确，农村集体经济组织取得的“三产用地”，且已经办理了《集体建设用地使用证》或《国有土地使用证》，并符合城市规划的（涉及改变土地用途时），经按民主议定程序集体讨论决定，讨论结果经街道办事处或镇政府核实，以及所在城区人民政府签署核实意见后，可以向柳州市国土资源局提出“三产用地”上市交易申请。对申请上市交易的“三产用地”的补偿，采取货币补偿、实物补偿或货币补偿与实物补偿相结合等方式。

《规定》特别指出，农村集体经济组织将政府安排给本村的“三产用地”依法上市交易后，不得再以“三产用地”减少为由，另行申请“三产用地”。

该《规定》出台，主要是为了解决当前柳州市市区范围内村集体土地低效利用问题，为规范农村集体经济组织的“三产用地”上市交易，维护村集体的土地权益，促进土地优化配置和节约利用，防止“三产用地”非法进入市场交易。

大房企云星集团与门头村签约开发三产项目

南宁

依据当下现有的法律法规，暂行办法条例，凡是经过政府规划批准的的正规回迁安置房都是可以取得房产证的，在交房后三到五年都可以去申请办理个人不动产证，只需要缴纳相应的土地出让金，南宁目前的土地出让金在150——200这个区间。然后就是登记费80元，工本费10元，印花税5元。

也可以到南宁市园湖路房产交易大厅咨询，安置房有专人接待，勿听信路边中介。

受政策影响，大房企纷纷入市三产用地，打造回迁安置房。著名的有碧桂园、万达、龙光、彰泰等

现如今的安置房就是二十年前的商品房，政策撕开了口子，钻进去就能赚的钵满盘满。同样的地段同样的收益，不一样的投资成本，聪明的胆大的都发财了。

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