住房供地，政府将不再垄断，开启新模式

开发商高价拿地，再天价售房的传统模式面临重大挑战，城市房地产行业的短期炒房投机现象将受到相应遏制。

国土资源部部长姜大明1月15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。与此同时，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。

探索非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，宅基地“三权分置”，实际上开启了房地产管理模式和土地市场的深度变革。传统房地产管理模式是将土地资源集中于政府手中，地方政府主导土地招拍挂转让，开发商负责建房。而随着新的改革举措实施，非房地产企业依法取得使用权的土地，用以建设住宅，将实现多元主体的住房供应，也是对土地市场的松绑与放权。

至于有声音担忧，这是否是单位自建房的回潮？有房地产分析人士指出，非房地产企业获得的住宅用地，更多会指向租赁住房，或者是产权或者交易有一定限制的住房，比如共有产权房等，符合之前关于“推动更多社会资本进入房地产租赁市场”的宏观导向。

可以预料的是，未来将有相当比例的土地和住房供应，将通过非房地产企业来实现，进入市场，提供给企业员工以及广大租房者使用。这会对整个土地和房地产市场产生结构性影响，租赁性及其他性质的保障类住房数量会不断增多，进而形成与商品房并重的市场模式，中低收入群体和高收入群体将各取所需，选择不同属性的房子。租房市场也会因供应量不断增加，而大大缓解目前供需不对等、租房难、租房贵等矛盾，为租购同权奠定可行基础。

这也将倒逼地方政府摆脱“土地财政”路径依赖，地方政府不能再依靠对一级土地市场的把控，通过土地拍卖价格的不断推高，来获取巨额收益。开发商高价拿地，再天价售房的传统模式也面临重大挑战，城市房地产行业的短期炒房投机现象将受到相应遏制。人们的住房理念随着住房租赁市场的壮大，有望逐步得以改变，整个房地产行业也将朝着更为健康有序的方向发展。

而宅基地“三权分置”改革，主要还是鼓励农村宅基地闲置资源能够被充分利用起来。通过保障宅基地农民资格权，消除“其卖房就无地”的后顾之忧，农民宅基地上的住房可以出租、转让乃至用于担保、抵押，但依然可以享有宅基地的资格权。如此一来，农民可以自由行使对住宅的财产权，闲置宅基地也能有效盘活，对于农村土地流转市场建设是有利的。

宅基地“三权分置”改革，还需要与深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点紧密关联在一起，也即鼓励农村建设用地建设租赁房，提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。比如城市的城中村，就可以进入土地租赁市场，为城市建立保障租购并举的住房制度，提供更多土地增量。

未来，集体土地价值会有提升，城市土地租赁市场也会做大做强。当然更为重要的是，这也是顺应土地市场改革大方向的举措。一方面满足数亿农民工未来回乡养老、居住的需求，加速土地流转体制改革，让农村土地资源成为活水之源。另一方面也是贯彻落实中央对房地产领域进行重大改革的指示精神，让房地产行业逐渐回归其保障性。