重磅！广东“商改住”政策放开，这是2019“最猛

近期，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（下简称《意见》）。这次的政策也被业界称为是2019年广州出台的“最猛”的一项政策之一。不仅可以扩大租赁住房供应，还盘活闲置的商业地产项目。

商业机构可以把成栋，成片的商、办类物业（写字楼，公寓，商场）改造成租赁住房向社会出租。当中的水、电、煤气价格按住宅标准收费。重点是，产权性质不改变，个人手上的公寓不受上述新政影响。

短期可能租房子无法变便宜

对于租房者而言，他们更关心的是新政会不会推高租金水平。房源增多，租金就会下降吗？

很多一线或者强二线城市，热门地段找到集中式长租公寓理想的门店，房源少之又少。而这些城市也有大量的商业写字楼、公寓闲置，如果将这部分房源改造成出租房源，能改为租赁住房，可以使得房源规模扩大，议价方面也有降价空间，开店成本或许能降低。不过，整体来说新政效应显现还需要一定时间，房租的涨跌还是要看，市场上的房源是否有明显的增量，如果“商改租”带来的增量不明显，对租金影响“非常有限”。

还会有人会问：现在市场情况下，写字楼等商办类用房的价格只有住宅的60%左右，如今既然都允许改造成居住用房了，那么，我直接用60%的钱买个这样的房子不就行了吗，为何非要去买住宅呢？虽然它们被允许改造成居住用房，但也只是圈定在租赁住房的范围内，是不允许进行买卖交易的。

《意见》也明确指出：将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的，必须限期改正，并依法承担相应的法律责任。此外，改建的租赁住房要上政府租房平台进行监管。这和集体土地入市建设共有产权房性质类似，虽然听起来感觉是挺大一件事，但实际上，对楼市产生的影响微乎其微。

卖还是租？房企犯了愁

新政出台背后，商办物业库存压力依然存在，同时，房企迎来一个新的选择题，租还是售？一直以来，房企自持物业究竟用作何种用途，房企自身也有颇多难处。由于个别城市在出让土地时要求一定自持比例，因此一些房企手中存有一定量的自持物业，而由于一些地块稍显偏远，配套不甚完善，用来做写字楼或者商业地产都不合适。如果商改住能全面放开，将有利于房企消化自持物业。

但此次广州出台的商改住政策是有条件的，《意见》也提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。另外值得关注的是，商改住之后将不可入市，这对于大部分产权机构来说，是选择短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将是一个选择。对于资金相对宽松的开发商有可能选择改造出租，但对于大部分开发商来说，可能不一定这么选择。

“对企业而言，肯定是更倾向于卖，因为拿地的时候，企业肯定就是抱着商业销售的目的，做长期租赁的话，一看企业有没有公寓运营能力，第二要看是否有相应的融资配套，如果项目本身就是存量项目，房企也有可能转让给其他愿意做租赁的企业来做。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

“商改住”有可以学习和借鉴的城市吗？

事实上，早在2016年，国务院就曾经在《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。”

在国务院政策的推动下，地方政府积极推进“商改租”的进程，广东、贵州、江西等地先后发布文件跟进政策的实施。目前，在一线城市中，北京、上海等城市在2017年已经出台相关政策明确可以“商改租”。2018年1月，上海也进行了试水，三栋商住楼正式调整为租赁型住宅，从土地属性上就进行根本性的调整。在2018年3月北京市规划和国土资源管理委员会发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》上也指出，鼓励三环路以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓的规定。政策的部分放开也说明，北京正在逐步探索“商改租”的推进方式和推进范围。